持ち家肯定派の意見にも耳を傾けてみた結果…
こんばんは！
資産運用に励む現役車掌のリヲンです！
お金に関するブログを書く方々の界隈では、「持ち家」ではなく「賃貸」を推奨する動きが高まっているように感じます。※あくまで僕の感想ですが…
あの有名な『金持ち父さん貧乏父さん』(ロバート・キヨサキ氏著)でも、持ち家は負債であると紹介されたのでますますその流れが強くなっています。
金持ち父さんの本で紹介されていたのは、住居用の不動産は負債であると断言されています。そして、反対に投資用の不動産は資産と位置づけされています。
- 住居用不動産=キャッシュを浪費する負債
- 投資用不動産=キャッシュを生み出す資産
今回持ち家肯定派の考え方としてダイアモンドオンラインより松本智治氏の記事を参考にしていきます(本文は下記リンクよりご覧下さい)
『金持ち父さん、貧乏父さん』はなぜ、持ち家を「負債」と言ったのか？ | 家を買って得する人、損する人 | ダイヤモンド・オンライン
松本氏は「住居用のための不動産」という考え方に同意できなかったようです。
その理由として…
- 持ち家でも賃貸でも住居費は必要なので、住居用不動産を購入してローンを支払うことは一概に負債とは言えない
- 持ち家を将来売却するのであれば資産になるので、投資用・住居用と分ける必要がない
- 賃貸もローンも一生(ローンは決まった年数だけだが)払い続けなければならないという金銭的不安があるのでローンだけが不利じゃない
この3点を挙げています。
理由1はともかく理由2に関しては、理論上の域を超えていない理由です。
購入価格よりも価値の上がる持ち家をこの日本において、果たしてどれだけの人が手に入れられているでしょうか？？
人口減少・超高齢化の為、日本人はどんどん都会へ都会へ移動していきます。つまり都会の価値はどんどん上昇していくのと同時に、地方はますます魅力を失い、価値が下がります。
そんな中、都会に一軒家やマンションを所有して、将来売却する人がどれだけいるか…多くはないですよね？
持ち家推奨派として有名な沖有人氏のコラムでも取り上げられているように空き家問題は虚像であり、都会を中心として家賃が上昇しているそうです。
この状況で、一般人が企業より先に都会の価値が上昇しそうな不動産を購入できると思いますか？私には思えません。
将来売却できる前提のポジションを取っている時点で説得力は弱いのです。
「空き家率」は上昇どころか急低下、家賃が暴騰しかねない現実 | ビッグデータで解明！「物件選び」の新常識 | ダイヤモンド・オンライン
理由3についてはどうでしょう？
持ち家に関しては住宅ローン減税、固定資産税控除など財政的に賃貸より優遇される面が大きいです。
しかし、例えば30年払い終えた家は築30年を超えて、修繕が必要です。つまりリフォーム等の費用を考えなければなりません。一方、賃貸の場合は引っ越しを行う事で安い家に住む事も新築に住む事も可能です。しかし、引っ越し費用など持ち家にはない負担があります。
マンションの場合は大規模修繕工事が出来なければ古いマンションのまま住み続ける必要があります。ここで問題なのは、このような修繕もされないマンションに購入価格以上の価値が付くでしょうか？？
松本氏の結論である、資産価値のある不動産を購入する事については賛成します。
ただし、僕の考えとしては今後不動産を購入する際は、あくまで家賃収入を目的とした投資用不動産に焦点を当てて探す必要があるでしょう。
投資用不動産に自分が大家として住めば家賃はかかりませんし、家賃収入で住宅ローンを返済する事もできますからね。
持ち家派の考え方を考察する事で、持ち家と賃貸の良し悪し、不動産投資の有効性と難しさがわかりました。
今後も勉強して自分にとって最も良い答えを見つけたいと思います。
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